Що ще варто знати про іпотеку

Мова піде не про предмет кредитування, адже і дитині зрозуміло, що придбання квартири в кредит відрізняється від покупки телефону в розстрочку. Ми розглянемо деякі аспекти іпотеки, грунтуючись на питаннях, що найчастіше ставляться читачами.

Податковий кредит позичальника

Далеко не всім відомо, що, згідно Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб”, ті, хто виплачує іпотечний кредит, мають право на пільги в оподаткуванні їх доходів. Їм надається податковий кредит.

Нагадаємо коротко, що це таке. Наприклад, протягом певного часу у громадянина України були витрати, що дають право на податковий кредит. Наприклад, він оплачував навчання сина або дочки у вищому учбовому закладі.
Громадянин заповнює податкову декларацію, підтверджує витрати документами, і податковий інспектор перерасчитиваєт його прибутковий податок, зменшуючи сукупний дохід оподаткування на суму цих витрат. “Переплачений” прибутковий податок повертається платникові.

Так само оподатковуються і операції, пов'язані з іпотечним житловим кредитуванням. Позичальник (обов'язково резидент України) один раз в десять років має право включити до складу податкового кредиту частину суми відсотків по іпотеці, фактично сплачених впродовж звітного податкового року.
Проте це право виникає, якщо побудоване або куплене житло - основне місце мешкання позичальника.

Частина суми відсотків, яку можна включити в податковий кредит, обчислюється за формулою: сума відсотків, сплачених за звітний рік, умножається на коефіцієнт. Коефіцієнт розраховується так:

К=МП/ФП, де МП - мінімальна загальна площа житла, рівна 100 кв. м;

ФП - фактична загальна площа житла, купленого по іпотеці.

Якщо коефіцієнт виходить більше одиниці, то до складу податкового кредиту включається не частина, а вся сума фактично сплачених відсотків.

На жаль, українське законодавство не так лояльно до позичальників іпотеки, як російське. Згідно Податковому кодексу РФ, росіяни, що побудували або купили житло в кредит, отримують право на майнове податкове вирахування на всю суму своїх витрат - і на покупку, і на банківські відсотки.

Банкрутство іпотечного банку

Якщо банк-кредитор, що видав іпотечний кредит, збанкрутить, це ніяк не позначиться на позичальнику. Як і в інших видах кредитування, борг повертати все одно доведеться, але, можливо, вже по інших реквізитах (інший банк і рахунок).
Тому, якщо ви дізнаєтеся про те, що ваш банк потрапив в процедуру ліквідації, звертайтеся до тимчасового уповноваженого Нацбанку, з'ясовуйте, яким чином продовжувати виплату кредиту, і регулярно вносите необхідні суми. Адже процедура продажу банку може затягнутися на місяці, і невідомо, як віднесеться новий власник до форс-мажорної заборгованості - може нарахувати штрафні санкції.

Проте треба врахувати, що умови договору іпотечного кредитування не можуть бути змінені. Навіть якщо поміняється власник банку - новий кредитор не має права міняти їх в односторонньому порядку.

Неповернення кредиту

Іноді виникають ситуації, коли справний позичальник, що регулярно вносив внески в рахунок погашення іпотечного кредиту, втрачає платоспроможність. Що робити?

Перш за все, при будь-якому розкладі позичальник і банк - союзники, вони однаковою мірою зацікавлені в успішному завершенні операції. Ситуація багато в чому залежить від терміну “неплатоспроможності”. Якщо позичальник втратив роботу і знаходиться у пошуках нової, банк може оформити відстрочення платежів на цей період як доповнення до договору іпотеки або кредитному договору.

Якщо ж найближчим часом відновлення фінансової стабільності не передбачається, придбане по іпотеці житло повинне бути продане. Банк бере на себе цю функцію, і коли нерухомість реалізована, забирає свої гроші, а інше передає позичальникові. На гроші, що залишилися, той може придбати житло меншої площі або розпорядитися ними інакше.
Дуже рідко в процес продажу іпотеки втручається суд - тільки коли позичальник чомусь упирається і не хоче продавати квартиру, власником якої він є.

А як У НИХ

США: “злісних неплатників” - на вулицю!

Всім відомо, що в США - низькі процентні ставки, тому до 90% житла отримується в кредит. Американці - в основному, люди заможні, але розлучатися з грошима не люблять, тому вважають за краще не платити за будинок або квартиру багато і відразу, а розтягнути це задоволення років так на 30.

найпопулярніший в США вид житлового кредитування - іпотека на 30 років, на другому місці - кредити на 15 років, а 5-річні і річні позики американці беруть украй рідко.

Іпотечні ставки в США дійсно значно нижчі, ніж в Україні, - 6% річних, тоді як у нас - не меншого 12%. Як і у нас, процентні ставки в американських банках - фіксовані і плаваючі (прив'язані до ставки LIBOR або інший). Причому останні реагують на зміну базової ставки. І якщо вона підвищується, підвищуються, природно, і процентні кредитні ставки.

Якщо виникають форс-мажорні обставини, американські банки, як, втім, і українські, йдуть назустріч клієнтові, рефінансують або реструктуризують заборгованість, беруть на себе місію продажу нерухомості у разі банкрутства клієнта.

Проте, на відміну від України, в США реально працює таке поняття, як “кредитна історія”. Кредитні бюро відстежують “поведінку” клієнтів, і протягом семи років після банкрутства для клієнта, що оскандалився, кредит - табу.

В США багато банок видають кредити з нульовим першим внеском. Свою платоспроможність треба підтвердити, і бажана наявність кредитної історії - тоді можна отримати кредит і без авансового платежу.

А ось в плані відношення до неплатників у американців все набагато жорсткіше: їх законодавство дозволяє виселяти “злостников”. Хоча практика свідчить, що таке трапляється рідко. Як правило, муніципальні власті беруть на себе турботу про них і надають дешеве соціальне житло. Тому ця норма закону скоріше дисциплінує, чим дискримінує позичальників іпотеки.


Теги: , , , , , , ,

Comments

Написать комментарий.




XHTML: Можете использовать следующий код: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>